Dal 1° aprile 2026 cambiano le regole per il Bonus Ristrutturazione sugli immobili diversi dall’abitazione principale. La detrazione al 50% resta infatti riservata alla prima casa: per le seconde case, gli interventi di manutenzione straordinaria rientrano nella fascia ordinaria del 36%, con un tetto di spesa rivisto a 48.000 euro per unità immobiliare. Una modifica che incide soprattutto su chi ha in programma lavori su immobili a uso investimento, locazione o seconda residenza.
Cosa cambia dal 1° aprile 2026
Il quadro fiscale resta articolato su due aliquote distinte, confermate dalla Legge di Bilancio 2026 per il biennio 2025-2026:
- Prima casa (abitazione principale): detrazione del 50% fino a 96.000 euro di spesa per unità immobiliare
- Seconde case e altri immobili: detrazione del 36% per la manutenzione straordinaria, con massimale a 48.000 euro per unità
Il cambiamento del 1° aprile riguarda l’interpretazione operativa di alcune tipologie di lavori, che dal punto di vista fiscale vengono ricondotte alla fascia ordinaria del 36%.
Interventi che escono dal 50% sulle seconde case
Tra le spese che dal 1° aprile 2026 non rientrano più nella fascia agevolata del 50% per le seconde case figurano i principali interventi di manutenzione straordinaria:
- Rifacimento completo del bagno
- Sostituzione degli impianti idraulici
- Rifacimento della cucina
- Sostituzione degli infissi (senza requisiti di efficientamento specifico)
- Interventi di manutenzione straordinaria non qualificabili come ristrutturazione edilizia
Criterio dei pagamenti
Per i lavori iniziati prima del 1° aprile 2026 e completati successivamente, la percentuale applicabile è quella vigente al momento del pagamento delle spese. Significa che i bonifici parlanti effettuati entro il 31 marzo 2026 potevano ancora beneficiare del 50%, mentre quelli successivi, per le seconde case, rientrano nel 36%.
Chi non è interessato dalla modifica
Per un approfondimento sulla detrazione al 50% per la prima casa e sugli interventi agevolabili, non cambia nulla per chi sta ristrutturando l’abitazione principale: per la prima casa la detrazione resta al 50% fino al 31 dicembre 2026, con il tetto di spesa di 96.000 euro. Restano inoltre invariate le altre agevolazioni edilizie:
- Ecobonus per l’efficientamento energetico
- Sismabonus per la messa in sicurezza antisismica
- Bonus Mobili (collegato alla ristrutturazione)
Come funziona il recupero della detrazione
Le detrazioni, sia al 50% che al 36%, vengono ripartite in 10 quote annuali di uguale importo. Il recupero avviene in dichiarazione dei redditi a partire dall’anno di sostenimento delle spese. È fondamentale conservare tutta la documentazione (fatture, bonifici parlanti, eventuali comunicazioni ENEA) per l’intero periodo di fruizione.
Consigli operativi
Se si possiedono seconde case e si stanno valutando interventi di manutenzione straordinaria, conviene pianificare attentamente il timing dei pagamenti e distinguere i lavori che qualificano per le altre detrazioni (Ecobonus, Sismabonus) da quelli che rientrano nella fascia ordinaria del 36%. Per i dettagli sugli interventi ammissibili e sulla documentazione necessaria si può consultare il sito dell’Agenzia delle Entrate.
Riepilogo aliquote 2026
- Prima casa: 50% fino a 96.000 euro
- Seconde case (dal 1° aprile): 36% fino a 48.000 euro
- Ripartizione: 10 quote annuali
Le informazioni sono aggiornate alla data di pubblicazione. Verificare sempre le condizioni e i requisiti sul sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate prima di avviare i lavori.