Nel 2026 l’accesso al mutuo prima casa per i giovani under 36 resta sostenuto da uno strumento pubblico chiave: il Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da Consap. Con la proroga al 31 dicembre 2027 e una dotazione triennale complessiva di 670 milioni di euro, il Fondo rimane oggi la leva principale per chi vuole comprare casa senza disporre di un capitale iniziale elevato.
Come funziona la garanzia statale sul mutuo
Il Fondo Consap interviene come garante pubblico a favore della banca che eroga il mutuo. Nel 2026 la copertura è articolata su due livelli:
- 50% della quota capitale per la generalità dei richiedenti;
- 80% della quota capitale per le categorie prioritarie, tra cui gli under 36 con ISEE entro i limiti e richiesta di finanziamento superiore all’80% del valore dell’immobile (il cosiddetto mutuo 100%).
Per accedere alla garanzia rafforzata all’80% il richiedente deve rispettare due requisiti cumulativi: non aver compiuto 36 anni nell’anno solare in cui viene stipulato l’atto di acquisto e presentare un ISEE non superiore a 40.000 euro. L’importo massimo del mutuo garantito è fissato a 250.000 euro.
Agevolazioni fiscali per chi acquista nel 2026
Dal 1° gennaio 2025 è cessato il regime di esenzioni fiscali dirette per gli under 36 (imposta di registro e ipocatastali azzerate, credito d’imposta IVA), terminato il 31 dicembre 2024. Il 2026 è quindi centrato sul sostegno al credito, mentre le agevolazioni fiscali ordinarie restano valide per tutti gli acquirenti di prima casa:
- Imposta di registro al 2% (anziché 9%);
- Imposte ipotecaria e catastale fisse a 50 euro ciascuna;
- Detrazione degli interessi passivi del mutuo fino a 4.000 euro l’anno.
ISEE, cumulabilità e mutui green
Il Fondo Consap è cumulabile con le offerte di mutuo green proposte dai singoli istituti di credito, che riconoscono uno spread più basso sugli acquisti di immobili in classe energetica A o B. Questa combinazione può portare il tasso finale applicato al mutuatario under 36 a livelli significativamente inferiori rispetto al mercato medio.
Per il calcolo dell’ISEE si considera il nucleo familiare del richiedente: è quindi possibile procedere con una Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU) prima dell’avvio della pratica, così da presentarsi in banca con il valore già certificato.
Come fare domanda
La domanda per la garanzia va presentata direttamente tramite la banca presso cui si richiede il mutuo, che trasmette la richiesta a Consap come parte integrante dell’istruttoria. I tempi di risposta standard sono di circa 20 giorni lavorativi. L’elenco aggiornato delle banche aderenti è consultabile sul sito ufficiale di Consap: www.consap.it.
Cosa cambia rispetto al 2025
La principale differenza tra il regime 2025 e quello 2026 è di natura quantitativa: la dotazione triennale di 670 milioni è stata distribuita in modo da non esaurirsi entro il primo semestre, come accaduto in passato. I nuovi criteri di allocazione prevedono una riserva esplicita per i nuclei con figli a carico e per gli acquisti di abitazioni localizzate nelle aree interne del Mezzogiorno.
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Le informazioni sono aggiornate alla data di pubblicazione. Verificare sempre le condizioni sul sito ufficiale di Consap e presso la propria banca.